О направлениях развития отрасли, современных требованиях клиентов и нюансах деревянного домостроения с нами согласился поговорить собственник и генеральный директор компании «Дом Эксклюзив» — Серик Ганиржанович Даулбаев.

– Проблемами деревянного домостроения в России органы власти заинтересовались только в последние годы. Вы же занимаетесь строительством уже более 15 лет. С чего все началось?

– До 2005 г. мы с партнерами долгое время занимались продажами дорогих автомобилей. Бизнес приносил деньги, но не счастье, да и со временем стали появляться другие приоритеты. При строительстве собственного дома мы задумались над возможностями этого рынка. Я человек азартный и люблю новые ощущения, которые мне дала стройка и производство домов.

Побывав в США и увидев современные типовые американские дома, построенные из пиломатериалов и плит и облицованные кирпичом — сначала даже не верилось, что эти дома из досок. В этих домах было тепло и в них были все необходимое для комфортного проживания, системы кондиционирования и вентиляции воздуха — все работало как климат-контроль в автомобиле, и нам это сравнение понравилось. Захотелось воплотить эти технологии в России. 

Несмотря на то, что мы представляли на рынке автомобильные бренды из верхней ценовой категории — BMW, Mercedes и т.д., рентабельность этого бизнеса на тот момент была почти в 10 раз ниже, чем в деревянном домостроении в среднем и премиальном сегментах. Мы видели, что люди, приобретающие у нас машины, заинтересованы в покупке земли, домов, но им также необходимо обеспечение качества на всех этапах создания загородной недвижимости, и они готовы были платить больше, при условии получения соответствующих гарантий и использования в строительстве новых технологий. 

Начиная с 2005 г. мы начали приобретать земельные участки под будущее строительство, но столкнулись с той же проблемой, что и наши клиенты. На рынке практически не было предложений по строительству деревянных зданий с соблюдением всех нормативов, а то, что предлагалось, можно было охарактеризовать как «строительство с непредсказуемым результатом», что было для нас категорически неприемлемо и заставило несколько изменить стратегию бизнеса.

Изначально мы планировали перенести в Россию технологию каркасного домостроения из США и Канады, но производить такие дома в России никто не брался, а поставлять оттуда готовые домокомплекты было бы слишком дорого. Было принято решение приобретать домокомплекты в Финляндии и Германии и строить их в России с привлечением финнов для контроля строительства. При рыночной стоимости каркасного дома европейского уровня 400 тыс. евро, наши затраты составляли около 50 тыс. евро на покупку участка с подведенными объектами инфраструктуры и около 150 тыс. евро на приобретение перевозку и строительство дома со всеми коммуникациями. 

Рентабельность бизнеса выросла, количество клиентов, по сравнению с автомобильным бизнесом уменьшилось, а их удовлетворенность от сотрудничества была намного больше, чем при приобретении автомобилей. Работать с довольными людьми всегда приятно и это придавало нам уверенности в том, что мы все делаем правильно. 

В 2006–2007 гг. на рынке домостроения наметилась перемена тренда. Строительство домов по каркасной технологии требует серьезных знаний в области проектирования и создания инженерных систем, но не требует крупных инвестиций в оборудование, что привело к появлению на рынке большого количества компаний, строящих дома без соблюдения технологий, а к самим конструкциям приклеился грубый и неверный ярлык «курятник», что снизило их общую востребованность, не взирая на то, что эти дома, при условии соблюдения технологии изготовления и строительства, наиболее полно отвечают требованиям к комфортному проживанию.

Наиболее востребованной технологией строительства стало производство домов из клееного бруса. По мнению рынка, такие дома являются более современными и экологичными, а стены из цельной древесины обеспечивают большую прочность и надежность. В 2007 г. мы приняли решение строить завод по производству клееного бруса, хотя и сегодня все построенные нами по каркасной технологии дома успешно эксплуатируются, а с многими их владельцами мы поддерживаем дружеские отношения.

К настоящему времени востребованными являются обе технологии, хотя позиции клееного бруса, все еще несколько сильнее. В среднем в месяц мы строим от 3 до 5 домов из клееного бруса и 1–2 дома по каркасной технологии. Тенденции рынка опять меняются. Увеличивается грамотность потребителей, что ведет к росту в сегменте каркасного домостроения. В ближайшем будущем мы планируем увеличить среднемесячное производство каркасных домов до 5–10, оставив производство домов из клееного бруса на текущем уровне. Кроме того, мы стремимся к созданию проекта полного цикла, включающего предоставление заказчику комплексных услуг — от проектирования и заливки фундамента до сервисного обслуживания дома в процессе эксплуатации, о чем многие клиенты сегодня даже не задумываются, а оно необходимо для домов из любых материалов.

– Вы упомянули проблемы серого рынка, качество продукции которого, зачастую, негативно сказывается на отношении к отрасли в целом. В чем Вы видите конкурентные преимущества официальных компаний, относительно обращений к частным бригадам строителей?

– В первую очередь необходимо разделить понятия. Дом строится на продажу — «строю как хочу» — или дом строится для себя. В первом случае застройщику нет никаких резонов обращаться в строительные компании, имеющие деловую репутацию и строить с соблюдением нормативов.

Заказчики часто не моделируют возможные жизненные ситуации в будущем, а также видят возможность увеличения площади дома за счет снижения стоимости при заказе на сером рынке, что является в корне неверным подходом.

Необходимо строить дом так, чтобы в нем можно было не только жить, но и любой момент продать, обменять или сдать в аренду. В жизни бывают разные ситуации и дом должен всегда оставаться домом — объектом недвижимости. 

Строить нужно то, что клиент реально будет использовать. Не нужно вкладывать деньги в «лишний воздух». Если для комфортного проживания семьи нужны три комнаты — не надо строить пять. Если клиент не любит баню, бильярд или бассейн, то зачем возводить под них помещения, даже если у этого застройщика это стоит дешевле, чем у других? Не получится экономии, это затраты в лишние строительство, которое еще и приводит к росту эксплуатационных затрат. Лучше вложить лишние деньги в путешествия и заботу о своем здоровье, чем вкладывать в ненужные объекты, занимающие место на участке, но не используемые по назначению. 

Стоимость дома у компании всегда будет выше, чем на нелегальном рынке, но это не обман покупателя. Заключив договор с компанией, покупатель может быть уверен в получении определенного продукта и сервиса. Если что-то пошло не так, то с компанией можно судиться и, кстати, информация о наличии судебных споров находится сегодня в открытом доступе и получить ее может любой желающий. Мы на рынке уже 15 лет и за это время никто из наших клиентов не обращался в суд. Безусловно, мы находимся в России и наши работники не финны и не немцы, бывает, что работают рабочие из ближнего и дальнего зарубежья, но мы отвечаем за продукт. 

Были случаи, когда заказчик выставлял обоснованные претензии и я разбирал дома, увозил их на склад и возвращал деньги. Разбирали утепленные крыши из-за появления синевы на пиломатериалах или ошибок строителей — подрядных организаций. Переделывали. За любые свои действия компания всегда несет ответственность. Я уже более 20 лет не менял ни номера телефона, ни места проживания. 

При этом мы хотим от заказчика только одного — чтобы условия эксплуатации дома совпадали с инструкцией, которая является неотъемлемой частью договора. Если она соблюдается, то никаких системных проблем не встречается.

– Практически все домостроительные компании отмечают дефицит на рынке пиломатериалов. Как Вы с ним справляетесь?

Когда мне говорят о том, что в России закончились пиломатериалы, у меня возникает встречный вопрос — где мы находимся? В пустыне, где не растет лес? Россия обладает самыми большими запасами древесины и наш основной конкурент — Канада — находится на другой стороне земного шара. Как всегда, при дефиците - вопрос в цене. 

Наша компания обеспечена пиломатериалами, поскольку мы готовы платить более высокую цену, чем наши конкуренты, и наши контрагенты знают, что мы не задерживаем платежи, но требуем высокое качество пиломатериалов. На складе предприятия находится запас пиломатериалов, обеспечивающий работу производства на 1–2 месяца вперед.

Мы понимаем, что конкурируем за пиломатериалы с зарубежными покупателями, и готовы платить крупным лесопильным предприятиям мировую рыночную цену, понимая, что никто не будет работать себе в убыток. Все равно все к этому придут. Невозможно строить бизнес, покупая низкокачественные сырые пиломатериалы у большого количества малых поставщиков. 

Более того, мы были бы готовы отказаться от самостоятельного производства клееного бруса и покупать его на крупных заводах, при условии обеспечения высокого качества и стабильности поставок, выполняя только нарезание профиля и соединительных элементов по проекту, полностью сконцентрировавшись на производстве и продвижении каркасных домов. Но, к сожалению, на этом рынке ситуация схожая с производством пиломатериалов на малых предприятиях — малые объемы при нестабильном качестве продукции.

Было бы намного легче и правильнее работать, если бы можно было стабильно покупать малые объемы пиломатериалов и клееного бруса на крупных предприятиях, обеспечивающих качество. Вопрос цены при этом является вторичным. 

– В последние годы стоимость деревянных домов резко увеличилась. Что оказало наибольшее влияние на ценообразование?

– Помимо постоянного повышения цены пиломатериалов, стоимость деревянных зданий стала увеличиваться с ростом требований, предъявляемых заказчиками. Еще три года назад никто не хотел слушать о необходимости установки систем вентиляции, а сейчас ее устанавливает более 50% заказчиков. 

Нежелание клиентов устанавливать системы вентиляции легко объяснимо и связано с ментальностью и отголосками советского времени. Многие клиенты жили в старых домах и квартирах, где не было систем обновления воздуха, и они просто не задумываются о их необходимости. Вентиляция в этих домах обеспечивалась за счет деревянных окон, которые прекрасно пропускали воздух через щели, заклеиваемые на зиму.

Вне зависимости от того, строим мы дом из клееного бруса или возводим по каркасной технологии — мы обязательно делаем вентиляционную систему или получаем письменный отказ от клиента. Это правило нашей компании. Обязательно осуществляется расчет по полноценному объему воздуха в помещениях. Это не только комфорт проживания, но и здоровье, при недостатке насыщения кислородом мозга падает работоспособность, ухудшается самочувствие. Дом без вентиляции — не дом!

Наконец-то для клиентов стало важным, чтобы дом строился из пиломатериалов камерной сушки, и нигде не использовались сырые пиломатериалы. Качественные соединительные элементы, паро- и ветрозащитные пленки — потребители уже сами хотят применять проверенные материалы ведущих производителей. 

При полном соблюдении стандартов деревянного домостроения в области используемых материалов затраты на строительство деревянного загородного дома, включая приобретение участка и подсоединение к объектам инфраструктуры, ниже, чем при покупке квартиры сопоставимой площади. Безусловно, затраты на обслуживание частного дома значительно выше, чем у массового жилья, но загородное домостроение конкурирует именно с квартирами и предлагает меньшую стоимость квадратного метра, даже несмотря на рост цен.

При средней стоимости квадратного метра жилья без отделки в новостройке Санкт-Петербурга на уровне 100 тыс. руб. и 200 тыс. руб при приобретении жилья с отделкой в хорошем районе города — деревянный дом со своим участком по стоимости выглядит предпочтительнее.

Для среднестатистического дома площадью 140–200 квадратных метров его стоимость, включая все дополнительные работы, строительство фундамента, крыши и проведение коммуникаций, находится в диапазоне 10–16 млн. руб., что обеспечивает стоимость квадратного метра ниже, чем в квартире в новостройке. Конечно, к этой цене необходимо прибавить затраты на приобретение участка — 3–4 млн. руб., но, в совокупности, цена загородной недвижимости все равно меньше, чем при приобретении квартиры.

– На отраслевых форумах и конференциях все чаще и чаще поднимаются вопросы развития и субсидирования ипотечного кредитования на рынке деревянного домостроения. Много ли домов продается по этим программам? 

– Современное деревянное домостроение практические полностью представляет собой бизнес за наличные. Кредитование в этой сфере практически отсутствует, но мы к нему придем. Около половины домов сегодня приобретается государственными служащими разных уровней, еще столько же — бизнесменами, и только 5–7% приобретается другими категориями покупателей. Первые две категории оплачивают дома преимущественно наличными средствами, соответственно на долю возможного рынка кредитования приходится менее 10% индустриального заводского деревянного домостроения. При этом возникают сложности с получением кредита, хотя отличия деревянного дома от кирпичного при оценке рисков кредитовании, на мой взгляд, находятся исключительно в ментальной плоскости. И то, и другое — в равной степени объекты недвижимости. 

Мы придем к развитию кредита в этой сфере и к появлению крупных компаний, способных массово приобретать землю и осуществлять массированную застройку, что потребует длинных денег у всех участников рынка. Но пока на рынке царит хаос. Система из Советского Союза еще не перешла в западную структуру. Это временной процесс, нужен еще период 10–20 лет.

– Каким должен быть оптимальный срок эксплуатации деревянного дома?

– При соблюдении технологии строительства это больше вопрос ментальности. В Америке и Канаде — одни технологии и требования, в Германии и Финляндии — другие, в России — третьи… При правильном уходе дома могут служить столетиями. Например, каркасные дома с воздушным отоплением позволяют поддерживать во всем доме равномерную температуру на уровне 22–23 градусов, исключая перепады тепла и обеспечивая сохранность древесины.

В время одной из моих поездок в Америку мне довелось побывать в каркасных домах, которым уже более ста лет. В одном из них мы смогли вскрыть стену и оценить состояние древесины — она была в достаточно хорошем состоянии, чтобы простоять еще несколько десятилетий. При этом в Америке абсолютно другой менталитет. Любой дом рассматривается как дом временного проживания на 5–10 лет. Человек следует за работой. Дом приобретается там, где лучшие условия оплаты труда. Все стремятся улучшить свои жизненные условия и всегда готовы к переезду. Дом на века никому не нужен, но, при этом, поскольку дом — это инвестиция, его необходимо строить с соблюдением технологий, чтобы можно было продать, когда в нем отпадет необходимость. Американцы, покупая дом и проживая в нем, зачастую даже не знают, из чего он построен. 

У нас же другой, сломанный менталитет и неправильное мировоззрение. Мы живем в одном месте, а работаем в другом. Теряем большое количество новых возможностей, ограничиваем себя из-за привязки к месту. Строим дом с прицелом на его последующую передачу детям и правнукам, тем самым ограничивая и их в свободе выбора места жительства. 

Мы провели эксперимент и вскрыли стенку нашего каркасного офисного здания на производстве, построенного в 2008 г. И минеральная вата и пароизоляция — всё в отличном состоянии. Офис отапливался и правильно эксплуатировался, поэтому конструктивные элементы как новые. Как показала практика, при правильном монтаже и эксплуатации как дешевые, так и дорогие минеральные ваты обеспечивают отличный результат. 

Одной из основных проблем недолговечности отдельных деревянных зданий являются сами клиенты. В домостроении у нас все являются специалистами. Каждый заказчик — архитектор, конструктор и строитель в одном лице, а каждая женщина — дизайнер. Такие клиенты сами подбирают пароизоляционные и ветрозащитные материалы, придумывают новые требования к направлению волокон ламелей, требуют изменить структуру стены, не имея даже базовых реальных навыков в строительстве.

Отдельная тема — сохранение деревьев, особенно когда они проходят непосредственно через балконы или для ниш делаются «разрезы» в элементах конструкции. Никто не думает, что через несколько лет или десятилетий эти деревья упадут и разрушат здание. Это может привести к трагедиям, но такие дома строятся. Клиенты подписывают изменения в проекте и отказ застройщика от ответственности, но строят так, как хотят именно они, что обычно ни к чему хорошему не приводит. Как считать такие дома в общей статистике и учитывать срок их эксплуатации?

– Традиционно в России строят загородные дома высотой в два этажа, но в последние годы появляется все больше проектов одноэтажных зданий. С чем это связано?

– На рынке распространен миф, что строительство двухэтажного создания позволяет снизить стоимость квадратного метра жилья, по сравнению с одноэтажным, что в корне неверно, а стоимость условного метра может быть в 2 и более раз выше, если посчитать с учетом эффективности использования жилой площади. Многим кажется, что с увеличением этажности происходит экономия на фундаменте и кровле, но при этом забывается о необходимости строительства межэтажных перекрытий, дополнительных системах вентиляции, лестницах, проемах и дополнительной акустической защите между первым и вторым этажами. Коэффициент стоимости увеличивается настолько же, насколько увеличивается количество этажей. 

Для проживания комфортнее иметь одноэтажный дом, особенно если в нем живут пожилые люди. На второй этаж и здоровые то люди не всегда хотят подниматься, а устройство там детской комнаты далеко не всегда оправдано, поскольку снижается безопасность, дети могут упасть с лестницы, ухудшается контроль за их поведением, поскольку родителям может быть просто лень лишний раз к ним подняться.

Опять же, бездумно следуя моде и насмотревшись зарубежных проектов, многие сознательно уменьшают высоту второго этажа, делая его мансардным с высотой стен в углах 1,2–1,6 м, как в Германии или Финляндии. Такие неполноценные этажи не позволяют обеспечить существенную экономию материалов. В европейских странах они распространены только по одной причине — этаж с высотой комнаты менее 2,6 м называется «Bonus room», он не считается жилым и за него не платится налог. В России и Америке таких особенностей нет, налог платится исходя из кадастровой стоимости жилья и нет никакой экономической необходимости своими руками ухудшать себе качество жизни! 

Выбор этажности зависит только от площади участка, но никак не от цены. Строить двухэтажный дом целесообразно только при площади участка менее 8 соток, чтобы сэкономить место для парковки, зоны барбекю, игровой площадки или других функциональных пространств. Во всех иных случаях одноэтажный дом предпочтительнее с точки зрения качества жизни.

– Анонсированы к принятию новые стандарты для строительства домов из клееного бруса и оцилиндрованных бревен. Какие еще новые стандарты необходимы для развития отрасли деревянного индивидуального домостроения?

– Дома из цельной древесины по всем параметрам уступают каркасным домам. Древесина уступает минеральной вате по теплотехническим характеристикам. Стереотип, что дом должен «дышать» — вреден и для покупателей, и для развития отрасли. Как в домах из цельной древесины, так и в домах из клееного бруса воздух проходит через угловые соединения и через щели между деревянными элементами, возникающие в процессе эксплуатации. Это неправильно и не может заменить систему вентиляции. Цельная древесина — «живой» материал, размеры которой изменяются в зависимости от температуры и влажности окружающей среды, и с этим ничего нельзя поделать. Склеивание также не позволит полностью предотвратить усадку и предотвратить появление трещин, особенно на солнечной стороне дома. Даже попытки при изготовлении клееного бруса размещать ламели крест-накрест, на манер CLT, не более чем маркетинг — очень дорого, но, в то же время, тоже не позволяет полностью исключить проблемы с растрескиванием стеновых материалов в процессе эксплуатации.

Для индивидуального проживания необходимо строить дома по каркасной технологии. Будущее за ней. Именно в этой сфере нам необходимы актуальные стандарты и понятные всем игрокам рынка правила и именно их необходимо популяризировать, а не приписывать древесине новые свойства, в конечном итоге негативно влияющие на эксплуатационные свойства.

Я не только строю деревянные дома, но и живу в них. У меня два дома, один из которых построен по каркасной технологии, другой из клееного бруса. Это позволяет мне сравнивать и анализировать технологии и как строителю и с точки зрения их эксплуатации. 

– В России запущен первый крупный завод по изготовлению CLT-панелей, позволяющих использовать древесину в высотном строительстве. Какие перспективы у подобных технологий?

– В России сегодня законодательно можно строить деревянные здания высотой до 28 м. С технической точки зрения можно строить здания и выше — вопрос целей. Построить выше всех в мире? Для проживания в многоквартирных домах отлично себя зарекомендовала технология монолитного строительства. Зачем изменять работающую технологию? В моем понимании деревянный дом должен быть одно- или двухэтажный. В Америке строят многоквартирные дома из древесины высотой до четырех этажей, но это каркасные здания, оснащенные системами вентиляции, пожарной сигнализацией и системами пожаротушения. 

Строить выше можно, но, с моей точки зрения, это непрактично. Практицизм, в данном случае, это стоимость дома, стоимость квадратного метра. 

– Как повысить имидж деревянного домостроения?

– В первую очередь необходимо избавиться от недобросовестных строительных компаний. Это можно сделать только ужесточением контроля за их деятельностью. И в Америке, и в Европе принципиально нельзя строить деревянные дома из сырой древесины, использовать в строительстве черные шурупы, которые не держат поперечных нагрузок, применять несертифицированные паро- и ветрозащитные пленки. Вроде бы это всем понятно, но многие компании до сих пор используют такие материалы в своих проектах.

В России фактически отсутствует регламент по индивидуальному домостроению. Делай что хочешь и как хочешь. В первую очередь необходим жесткий контроль по сырью, крепежу и по фундаментам. Контролировать выполнение строительных норм должно либо государство, либо аффилированные с ним частные компании, имеющие лицензию и имущество, которым они могут отвечать за принимаемые решения. Это сложно, очень высокие коррупционные риски, но должно идти только со стороны государства.

Еще одной проблемой являются псевдоспециалисты, являющиеся блогерами и ведущие свои каналы на YouTube.

Строительная отрасль всегда была и будет популярна со всех точек зрения, и с развитием блогерства и ростом популярности каналов о строительстве в этот сегмент пришли не только отличные профессионалы своего дела, но и множество неграмотных специалистов, которые имеют большое количество подписчиков, но, при этом, практически полное отсутствие знаний. 

Когда я в сотый раз слышу слово «укосина» — у меня начинается нервный тик. «Укосина» имеет профессиональное название — «ребро жесткости», а когда человек даже не знает общей терминологии — какой же он профессионал?

Большое распространение получили свайные фундаменты, но за исключением районов с вечной мерзлотой их не следует использовать в деревянном домостроении. Необходимо использование ленточных дренированных фундаментов или заливку бетонных плит. Сэкономив 200–300 тыс. руб. при выборе свай, потребитель обрекает себя на то, что снизу дом будет продуваться и проживание в доме будет некомфортным. 

Еще одно распространенное заблуждение, активно продвигаемое на рынке, то, что обустройство теплого пола, на первом этаже и в перекрытиях, позволит отказаться от других источников тепла. Температура комфорта для частного домовладения находится в диапазоне 22–23 градуса. При обогреве дома только за счет теплого пола, особенно в зимний период, его температура должна составлять 25–30 градусов, и он все еще холодный на ощупь. При повышении температуры пола до 30–35 градусов — воздух в доме прогревается до 26–28 градусов. В помещении становится жарко и душно, и хозяева начинают открывать окна, что, в совокупности, часто служит причиной возникновения простудных и других заболеваний.

– Несмотря на пандемию COVID-19, прошедший год стал удачным для развития загородного домостроения. Долго ли продлится рост рынка?

– Очень большое количество покупателей, пришедших на рынок в 2020 г., являются владельцами недвижимости за границей, которым с началом пандемии пришлось вернуться на родину, и они оказались отрезанными от привычных им условий проживания в загородных домах. У них имеются в России квартиры и машины, но в условиях карантина проживание в своем доме намного комфортнее. 

Также на рынок пришли люди, имеющие значительные личные накопления, которые не планировали строить загородный дом в ближайшее время, но пандемия выступила в качестве катализатора при принятии решения о строительстве. Если попробовать представить в цифрах, то в России позволить себе приобрести загородный дом без привлечения кредитных средств может от 2 до 4% граждан, что эквивалентно 2–5 млн человек, то есть 1–2 млн семей, многие из которых уже обладают загородной недвижимость. Это максимальная емкость рынка. По моему мнению, за 1–2 года спрос будет удовлетворен и на рынке настанет стагнация.

Беседовал Александр Тамби, д. т. н., проф. АГАТУ, Ассоциация «ЛЕСТЕХ»